家賃の下落を予測する

不動産投資の中で、家賃の下落は予期されていた部分であることは間違いありません。これが失敗のもとであるという指摘をする人もいます。しかし、大きなリスクなのかといえば、それはリスクとして理解していなかったから起こることでしょう。

利回りを計算するうえでも、家賃収入は重要です。ですが、世の中の景気ほど家賃収入は下落しているのかといえば、かなり緩やかな線をたどっていることがわかるでしょう。つまり、本来はそこまでのリスクではないということです。ですが、これで失敗してしまうことは実際に起きています。理由は簡単です。下落することを見越していなかったということになるでしょう。

物件は、緩やかに老朽化して行きます。景気に関わらず、いつか価値は下がるのですから、家賃も下がるのは当然です。そこに合わせて修繕するなど、価値を上昇させていかなければいけないでしょう。こうした予測の上で、返済計画を立てていけば、下落は想定内に収まります。ところが、期待ばかり膨らみ、予測を計算に含めず利回りばかり追求していると、大きな失敗につながっていきます。

不動産は永遠に価値が変わらないというものではありません。価値の変動も計算に入れて投資先を考えれば、対策をして価値を維持した分だけ成功への道が広がっていくことでしょう。

借入と堅実経営

不動産投資もふくめ、自己資金をいかに投入しないのかということにこだわる人がいます。たしかに借入することができれば、レバレッジを利かすことができるようになり、自己資金をとどめておくことができるようになるでしょう。しかし、不動産投資には、ランニングがいろいろと発生します。固定資産税をはじめ、突然の故障から修繕費が発生したりと、さまざまなものが出てきてしまい、出費がかさむ瞬間があるのです。そこに、借り入れによる返済のリスクをプラスするのは、リスクを高めるだけであることに気がつかなければいけません。

借入をするということは、それだけ利息が発生するということにつながります。順調にいっているときは、何も問題ではないかもしれません。そこも計算してあるという人が大半でしょう。ところが、空室が出始めて、収入が下がってくるとどうでしょうか。利息のリスクは重くのしかかり、大きな負担になってくるのです。

利回りも高くできるのが不動産投資の良さであることは間違いありません。ですが、実質利回りを計算した時に、本当に高めることができるのかをよく考え、計算して行かなければいけないでしょう。株などと比べて初期投資額が大きいという点もあるので、ハイリスクでハイリターンな運用よりもローリスクでミドルリターンの不動産運用を目指すのも一つの方法でしょう。

空室率を高めない

不動産投資の失敗につきものなのは、リスクを理解しないということです。逆にリスクを理解することができれば、避けることもできますし、最小限に抑え込むこともできます。フレキシブルな対応ができるのも不動産投資の良さですが、理解していなければ何の役にも立ちません。

不動産投資のリスクとして、もっとも致命傷になるのが空室のリスクであることは間違いありません。家賃収入で利益を上げることを考えた場合、空室になってしまえば収入はなくなります。それでも、固定資産税は発生しますし、修繕もしなければいけないでしょう。維持するのには出費がついてきますので、マイナスになって行くのは当然です。さらに、空室を避けようと賃料を下げることによって、収入をさらに下げることもありますし、入居者を募るために大規模修繕に打って出なければいけないこともあります。

空室リスクを避けるためには、事前に調査するなど対策を打つことが重要です。あとから空室に悩むというのは、内在するリスクに気がついていなかったということが大きな問題としてあげられます。立地条件にせよ、競合にせよ、調査していけば見えてきます。なぜ空室になるのか、それだけの問題があることは、目をつぶるべきではありませんし、楽観してはいけない問題といえるでしょう。入居者募集にかかる費用も、この時点である程度の予測がたつのですから、ターゲットを見誤ったりしないようにしなければ成功は見えてきません

不動産投資の成功の道

不況といわれる中、将来的なことを考え、投資を選択する人も増えてきました。将来的な年金の行方も不安定な中、資産形成をしなければ、老後の生活に不安を覚えるということもあるでしょう。その反面で、本当にどんな資産形成をするべきか良く見えないということも確かです。まるで海外の宝くじで高額当選したような額を手にできると思わせるお題目の本が飛び交い、いったい何がいいのか見当もつかないことも確かでしょう。たしかに、こうした金額を手にした人もいます。ですが、本の通りにしたとしても、成功するとは限りません。それは、著者ではなく、時間も状況も異なるからです。リスクも異なりますし、偶然が重なり成功した可能性だってあります。すべて必然ではないのですから、大きな夢の話であると考えなければいけないでしょう。

その中で、不動産投資は、億万長者になれるようなものではありません。それでも、失敗の可能性を抑え、投資して行くことができる方法です。老後の安定を手にすることができる方法のひとつであり、資産運用として確実性が高いことは間違いないでしょう。ただし、だれもが成功するわけではありません。投資である以上、100%はありえないからです。

成功のためには、明確な行動に移すことが重要で、常に不確定なリスクを最小限にして行くことが必要となります。不動産投資は、成功するためには、失敗を知り、失敗しないようにすることが大切だからです。